隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，秋天的步伐越來越近，金秋9月不僅是收獲的季節(jié)，也是樓市傳統(tǒng)旺季。借著降準(zhǔn)、降息等寬松政策的春風(fēng)，北京樓市在今年上半年逐月 回暖，走出一條前低后高的優(yōu)美弧線，在經(jīng)歷8月份的短暫調(diào)整之后，樓市即將迎來一年一度的“金九銀十”銷售黃金期，各家開發(fā)商都把主要精力放在了金九銀十 的備戰(zhàn)中，無論是供應(yīng)還是成交，9月樓市有望迎來新一波高峰。

　　供應(yīng)

　　34盤預(yù)計(jì)入市

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有34個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括使館壹號(hào)院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等 20個(gè)純新盤，以及包括恒華?安納湖、領(lǐng)秀慧谷、龍湖長(zhǎng)城源著等在內(nèi)的14個(gè)老項(xiàng)目后期。這一開盤量也將標(biāo)齊今年入市量最高的5月份，再度創(chuàng)造年內(nèi)供應(yīng) “小高峰”。

　　從9月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目特征來看，高端項(xiàng)目比重明顯加大。34個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，高端公寓項(xiàng)目有入市預(yù)期的則多達(dá)6個(gè)，其中報(bào)價(jià)最高的為使館壹號(hào)院，單價(jià)150000元/平方米。

　　從近期熱點(diǎn)通州區(qū)供應(yīng)情況來看，9月該區(qū)域預(yù)計(jì)將有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金隅78墅一個(gè)別墅項(xiàng)目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個(gè)普宅項(xiàng)目，以及世界僑商中心等3個(gè)商住項(xiàng)目。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價(jià)托起的高端物業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的 市區(qū)老項(xiàng)目，以及受到周邊高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)的郊區(qū)老項(xiàng)目也出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營(yíng)。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端 項(xiàng)目大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

　　分析

　　8月樓市成交呈現(xiàn)淡季特征9月市場(chǎng)有望回升

　　緊跟7月份深圳樓市成交量大跌的步伐，8月份北京、上海、廣州等一線城市樓市都開始全面降溫，新房和二手房成交量都開始回落。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年8月(截至23日)北京全市住宅(新建純商品住宅和二手住宅)成交總量為14820套，與上月同期相比下跌12%。

　　其中，8月(截至23日)北京全市新建純商品住宅(不含保障房)成交量為8672套，與上月同期相比下跌18.6%，截至目前的新宅成交均價(jià)為25790元/平米，與7月全月的成交均價(jià)相比漲幅僅為1.4%。

　　8月(截至23日)北京全市二手住宅成交量為13327套，與上月同期相比下跌12.8%，截至目前通過我愛我家達(dá)成的二手房交易均價(jià)為39393元/平米，與7月全月的成交均價(jià)相比上漲3.9%。

　　不僅僅是北京，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至23日，全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約17.14萬套，這一成交量相比7月同期的18.7 萬套下調(diào)了8.4%，其中下調(diào)幅度最大的是一線城市，跌幅達(dá)到了19.8%，北京、上海、廣州、深圳等城市都在成交量上有明顯的跌幅。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，7、8月份以來，北上廣深一線城市樓市全面降溫，表明從3?30新政以來的一系列樓市利好政策對(duì)樓市的刺激 作用正在逐步消退，經(jīng)過了大半年購(gòu)房需求的集中釋放后，由于7月未有利好消息繼續(xù)出臺(tái)，使得市場(chǎng)活躍度逐步降低。此外，金九銀十來臨前的7、8月份本來就 是傳統(tǒng)的樓市淡季，今年7月份以來新房市場(chǎng)新增供應(yīng)量持續(xù)減少，也是造成新房交易量快速回落的重要原因。

　　在市場(chǎng)遇冷的同時(shí)，房企業(yè)績(jī)也迎來普遍下滑。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括萬科等在內(nèi)的35家房企已經(jīng)公布7月銷售業(yè)績(jī)，這35家合計(jì)在7月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)?yōu)?366.8億元，這一數(shù)據(jù)相比6月的2009.94億元下調(diào)了32%。

　　35家房企中，只有6家環(huán)比6月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)上漲，其他企業(yè)則均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下調(diào)。

　　不過，從累計(jì)數(shù)據(jù)看，房企銷售金額總體好于去年同期，整體看，35家銷售業(yè)績(jī)前7個(gè)月同比上漲了16.7%。

　　不過，分析人士認(rèn)為，當(dāng)下不管是市場(chǎng)還是房企業(yè)績(jī)普遍下滑將是短期現(xiàn)象，隨著金九銀十到來，房企會(huì)加速入市加碼沖刺，下半年銷售的希望將更多寄予9-10月的市場(chǎng)。“8月市場(chǎng)出現(xiàn)了典型的淡季，但預(yù)計(jì)在9月市場(chǎng)有望繼續(xù)出現(xiàn)回升。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

　　產(chǎn)品分析

　　>>商住

　　熱點(diǎn)區(qū)域集中爆發(fā)

　　隨著樓市整體轉(zhuǎn)暖，在限購(gòu)政策依然嚴(yán)格的背景下，商住項(xiàng)目不限購(gòu)、小戶型、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)再度凸顯，不少被限購(gòu)的需求開始流向商住市場(chǎng)，不少商住 項(xiàng)目憑借較高性價(jià)比突圍領(lǐng)漲，熱銷之勢(shì)絲毫不遜于住宅市場(chǎng)。在北京樓市中，商住產(chǎn)品成為繼高端項(xiàng)目之后，北京樓市中表現(xiàn)最為搶眼的產(chǎn)品。

　　以8月樓市供應(yīng)為例，8月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商住項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)。在北京依然限購(gòu)的背景之下，商住項(xiàng)目“不限購(gòu)”的優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，吸引 了大量投資型需求的關(guān)注。另外在北京整體房?jī)r(jià)已上漲到一定程度、六環(huán)外都超過20000元/平方米的現(xiàn)實(shí)之下，商住項(xiàng)目的“低價(jià)”特性也吸引了部分首置型 剛需人群的購(gòu)買。而在未來市場(chǎng)當(dāng)中，由于土地拍賣方式所導(dǎo)致的自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類項(xiàng)目也將成為市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。

　　從今年商住格局看，目前商住產(chǎn)品的供應(yīng)主要集中在五環(huán)到六環(huán)中間，商住產(chǎn)品的成交主要集中在大興、房山、通州等近郊區(qū)域，特別是在通州區(qū)域，商住項(xiàng)目占據(jù)通州新盤供應(yīng)半壁江山。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，9月通州區(qū)域預(yù)計(jì)將有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金隅78墅一個(gè)別墅項(xiàng)目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個(gè)普宅項(xiàng)目，以及世界僑商中心等 3個(gè)商住項(xiàng)目。尤其是通州運(yùn)河核心區(qū)板塊，9月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中有3個(gè)位于這一板塊，如果運(yùn)河核心區(qū)商住項(xiàng)目的預(yù)售證能夠得以審批過關(guān)，未來該區(qū)域更將出 現(xiàn)商住項(xiàng)目集中爆發(fā)的現(xiàn)象。

　　>>高端

　　成交爆發(fā)9月供應(yīng)比重增大

　　豪宅“元年”的名聲不虛傳。

　　今年以來，高端項(xiàng)目無論供應(yīng)量、成交量還是價(jià)格均持續(xù)攀升，單價(jià)6萬以上的豪宅，甚至單價(jià)10萬+的頂豪，都順利找到“婆家”。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，2015年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)歷史紀(jì)錄的160套，即使剔除盤古 集中簽約的96套，也達(dá)到了64套的歷史最高紀(jì)錄。已經(jīng)是之前歷史最高成交年份28套的2.3倍。而之前北京最高的歷史單年度成交也只有28套，在 2015年之前北京歷史上，合計(jì)簽約10萬+住宅只有113套。預(yù)計(jì)全年，北京10萬+簽約有望達(dá)到250套的爆棚成交量。

　　與此同時(shí)，合計(jì)簽約6萬單價(jià)以上住宅達(dá)到了1177套，這一成交量是同期歷史最高量，預(yù)計(jì)全年有望突破1800套大關(guān)，從成交額看，6萬以上市場(chǎng)成交也已經(jīng)達(dá)到了268億的歷史新紀(jì)錄。

　　另外，從市場(chǎng)成交看，總價(jià)2000萬以上的豪宅簽約也出現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的變化，截至8月23日，簽約2000萬以上的豪宅已經(jīng)達(dá)到了546套，預(yù)計(jì)全年有望歷史首次突破1000套。

　　成交持續(xù)走高，也使得房企推高端項(xiàng)目的積極性高漲。從9月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目特征來看，高端項(xiàng)目比重明顯加大。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月34個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，高端公寓項(xiàng)目有入市預(yù)期的則多達(dá)6個(gè)，其中報(bào)價(jià)最高的為使館壹號(hào)院，單價(jià)150000元/平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價(jià)托起的高端物業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū) 老項(xiàng)目，以及受到周邊高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)的郊區(qū)老項(xiàng)目也出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營(yíng)。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項(xiàng)目 大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

　　>>普通住宅

　　價(jià)格上漲成定局

　　供應(yīng)跟不上需求的勢(shì)頭在普宅市場(chǎng)愈演愈烈，供需矛盾讓價(jià)格加速上漲。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，8月第三周(8.17-8.23)，新建商品住宅網(wǎng)簽量為1534套，環(huán)比下降32.7%。純商品住宅成交(不含保障房、自住房，下同)1129套，較上周下滑18%，成交均價(jià)為29919元/平方米，環(huán)比上漲5.4%。

　　據(jù)鏈家分析，純商品住宅成交均價(jià)再次出現(xiàn)上漲，一方面是由于結(jié)構(gòu)性因素引起，價(jià)格在2萬/平方米以下的成交占比為29.4%，較上周減少 14.1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價(jià)；另一方面，8月份較為熱銷的項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的價(jià)格上調(diào)。供應(yīng)不足，而需求持續(xù)釋放，供需矛盾加 劇使價(jià)格出現(xiàn)上漲。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二季度以來，純商品住宅成交量近2.7萬套，而供應(yīng)量?jī)H為1.8萬套，差額近9000套，供需缺口較大。

　　實(shí)際來看，目前市場(chǎng)需求仍然旺盛，不論是剛需盤與改善項(xiàng)目，均能獲得較好的去化。上周入市的剛需住宅中建國(guó)際公館與通泰國(guó)際公館，去化均在八成以上。

　　價(jià)格方面，漲價(jià)項(xiàng)目仍在擴(kuò)圍，且漲價(jià)幅度有所增加，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份較為熱銷的項(xiàng)目中約有七成以上的項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的上漲，漲幅在3%以上占 比達(dá)三成。而7月份上漲項(xiàng)目的占比僅為四成，且漲幅在3%以上的僅占一成。預(yù)計(jì)隨著供需矛盾的加劇，未來價(jià)格上漲的壓力依然較大，尤其金九銀十臨近，漲價(jià) 項(xiàng)目或?qū)⒂羞M(jìn)一步的增加。

　　從近期熱點(diǎn)通州區(qū)供應(yīng)情況來看，住宅用地的稀缺以及住宅產(chǎn)品的限購(gòu)，使得未來一段時(shí)間內(nèi)通州區(qū)的普宅市場(chǎng)更是將迎來“啞火”局面。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng) 計(jì)，9月該區(qū)域預(yù)計(jì)將有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金隅78墅一個(gè)別墅項(xiàng)目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個(gè)普宅項(xiàng)目，以及世界僑商中心等3個(gè)商住項(xiàng)目。

　　專家觀點(diǎn)

　　>>同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　金九銀十沒有懸念

　　此次央行降息降準(zhǔn)后，本輪央行累計(jì)已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，對(duì)于樓市來講，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來 看，樓市接下來幾個(gè)月尤其是下半年金九銀十的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念。從價(jià)格的角度來看，一線城市及部分二線城市的價(jià)格有 可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來講，接下來幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　>>嚴(yán)躍進(jìn)

　　金九銀十的市場(chǎng)格局會(huì)比較好

　　金九銀十的市場(chǎng)格局會(huì)比較好，并不會(huì)受到目前人民幣匯率貶值、股票市場(chǎng)不景氣等太明顯的影響。主要原因是，目前很多外來資本在一線城市的投資依 然受到限購(gòu)等政策的影響，因此進(jìn)入的資金規(guī)模沒有預(yù)期的大，這使得此類資金一旦撤離中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)于樓市的影響力度也是在削弱的。

　　從房企的角度看，推盤節(jié)奏會(huì)加快。這和此前房企的推盤計(jì)劃沒有太大出入。另外，對(duì)于此類房企來說，營(yíng)銷力度會(huì)加大，但價(jià)格松動(dòng)的可能性是不大的。對(duì)于購(gòu)房者來說，也會(huì)積極入市，認(rèn)購(gòu)樓盤。但這個(gè)時(shí)候往往會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　>>偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理 孔丹

　　9-10月成交將保持高位

　　“金九銀十”將是各大開發(fā)企業(yè)沖刺全年業(yè)績(jī)的最后時(shí)機(jī)，在目前北京購(gòu)房人信心逐步恢復(fù)、成交量逐步攀高的背景下，9、10月份有望迎來推盤高 峰，供應(yīng)量有望明顯增加，但由于近期沒有更新的利好政策刺激，所以交易量再創(chuàng)新高的可能性不大，但隨著供應(yīng)量的增加，成交量仍將保持高位。此外，越接近年 末，銀行的放款額度越少，放款速度也會(huì)減慢，所以會(huì)有更多的有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房人選擇在9、10月份出手購(gòu)房，也將支撐9、10月份的成交量保持高位。